Você transferiu o imóvel para a holding e quer continuar morando nele. Parece simples, mas na verdade pode ser o início de uma grande dor de cabeça. A questão, se o sócio pode usar imóvel da holding, é mais complexa do que parece, e pode sair mais cara do que a maioria imagina.

Essa é uma situação muito comum em holdings familiares. O imóvel entra na empresa, o sócio continua usando, e ninguém formaliza nada. Durante anos, funcionou sem problemas. Mas o cenário está mudando. A Reforma Tributária, a LC 227/2026 criaram uma combinação de fatores que torna essa informalidade mais cara e mais arriscada do que em qualquer momento anterior. Entender o que mudou, e o que ainda não mudou, é o que separa uma decisão bem planejada de uma surpresa desagradável.

O sócio pode usar imóvel da holding? Juridicamente, não é tão simples.

Esse é o ponto que mais surpreende quem acabou de constituir uma holding. Por mais que você seja o sócio majoritário, o controlador, o fundador, a holding é uma pessoa jurídica separada. Ela tem CNPJ próprio, patrimônio próprio e obrigações próprias.

Quando o imóvel foi transferido para a holding, ele deixou de ser seu e passou a ser dela. É como se você tivesse vendido para uma empresa da qual você é dono. A propriedade mudou de titular.

Isso significa que o sócio pode usar imóvel da holding, mas com algumas precauções, pois é um bem de terceiro. Mesmo que esse terceiro seja uma empresa sua.

O que acontece se o sócio simplesmente utiliza o imóvel sem contrapartida?

Aqui mora o risco que poucos percebem.

O raciocínio do fisco é que quem usa um imóvel gratuitamente recebe uma vantagem econômica equivalente ao aluguel que deixou de pagar. Para o fisco, disponibilidade econômica não exige recebimento em dinheiro, basta ter o benefício.

E isto não é uma novidade da Reforma Tributária. O art. 74, alínea “b”, da Lei 8.383/1991 determina que integra a remuneração do beneficiário o imóvel cedido gratuitamente por pessoa jurídica para uso de sócio, diretor, administrador ou terceiro em relação à empresa. A base de cálculo consolidada pelo CARF é de 10% ao ano sobre o valor venal do imóvel, ou do valor constante no IPTU do ano-calendário.

Na prática: um imóvel de R$ 1.000.000,00 geraria R$ 100.000,00 de rendimento presumido por ano. Esse valor entra na declaração de ajuste anual do sócio como remuneração indireta tributável, sujeito à tabela progressiva do IRPF, com alíquota que pode chegar a 27,5%.

Isso já existe. Sempre existiu. Só não era fiscalizado.

Por que o risco de fiscalização aumentou agora?

O PLP 68, que resultou na LC 214/2025 e suas alterações, prevê a criação de um banco nacional de dados de imóveis. Esse banco cruzará informações sobre a propriedade do bem com o uso efetivo pela pessoa física.

Quando esse sistema estiver operacional, a Receita Federal terá acesso automatizado para identificar imóveis cuja propriedade está em nome de uma empresa mas cujo uso é de pessoa física, sem contrato de locação registrado. O que hoje é raramente autuado passará a ter mecanismo estruturado de fiscalização.

⚠️ A regra do IR sobre uso gratuito de imóvel da holding existe há mais de três décadas e tem jurisprudência consolidada no CARF. O que muda agora não é a regra, é a capacidade de o fisco identificar quem não a cumpre.

O que o CARF já decidiu sobre o tema

Não é teoria. A tributação do uso gratuito de imóvel da holding tem jurisprudência administrativa consolidada. Dois acórdãos formam a base desse entendimento:

Acórdão 192-00.151 — Processo 10830.003666/1995-62 (2008)

Define o conceito de remuneração indireta: os benefícios e vantagens concedidos pela pessoa jurídica a seus sócios caracterizam rendimento tributável sujeito ao ajuste anual. O imóvel cedido gratuitamente para moradia do sócio é expressamente incluído. O valor anual do aluguel presumido corresponde a 10% do valor venal do imóvel.

Acórdão 2301-005.770 — Processo 10680.006043/2004-82 (2018)

Caso paradigmático do planejamento sucessório: o contribuinte integraliza imóvel na holding, transfere as cotas para os filhos e permanece morando no imóvel. O CARF aplicou o art. 74 da Lei 8.383/91 e manteve a autuação. O fato de o beneficiário não fazer mais parte do quadro societário não cancela a exigência, ele passa a ser tratado como “terceiro em relação à PJ”, categoria expressamente prevista na lei.

📌 Jurisprudência consolidada não é objeção, é risco real. Quem argumenta que “nunca foi autuado” está descrevendo o passado. Com o banco nacional de dados de imóveis operacional, a fiscalização terá os instrumentos que antes não tinha.

Um cenário que quase ninguém prevê: o ex-sócio que continua no imóvel

O planejamento sucessório clássico integraliza o imóvel na holding, doa as cotas para os filhos e o sócio continua morando no bem. Do ponto de vista da transmissão patrimonial, o objetivo foi atingido. Do ponto de vista tributário, o problema não desapareceu.

Como demonstrado no Acórdão 2301-005.770 do CARF, mesmo após deixar o quadro societário, o ex-sócio que permanece no imóvel é tratado como terceiro em relação à PJ e a obrigação tributária pelo uso gratuito continua existindo.

⚠️ Resolver a titularidade das cotas sem enfrentar a questão do uso do imóvel deixa o ex-sócio exposto ao IRPF como terceiro em relação à PJ. O planejamento precisa tratar os dois pontos juntos.

Bastaria fazer um contrato de comodato?

NÃO! Muitas pessoas afirmam que bastaria formalizar por meio de um contrato de comodato e assim estaria afastada a situação irregular. Acontece que do ponto de vista tributário, o problema nunca foi a ausência de contrato escrito, mas sim que a Lei estabelece que a cessão gratuita gera presunção de renda, configurando o fato gerador para a cobrança do tributo.

O próprio CARF confirmou isso no Acórdão 2401-007.945: a existência de comodato formalizado não afasta a tributação. O fato gerador é o uso gratuito, não a ausência de documento. Vale destacar: essa regra é específica para imóvel pertencente à pessoa jurídica, relação apenas entre pessoa físicas tem outra base legal.

Quais são os caminhos possíveis?

Existem algumas formas de o sócio usar o imóvel da holding com segurança jurídica. Cada uma tem implicações jurídicas e tributárias diferentes, e a escolha certa depende do momento em que a holding foi constituída e do que se pretende para o futuro.

1. Contrato de locação: o sócio paga aluguel para a holding

É o caminho mais limpo do ponto de vista tributário. E, possivelmente, o mais vantajoso na comparação de custos.

O sócio assina um contrato de locação com a holding, paga um valor compatível com o mercado, e a holding declara esse valor como receita. O aluguel será tributado na PJ normalmente (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS). Leia aqui como ficará a carga com a reforma tributária.

Atenção: o aluguel precisa ser compatível com o de mercado. Um valor simbólico pode ser requalificado pela Receita como benefício indireto ao sócio, gerando exatamente o problema que se quer evitar.

2. Usufruto: a holding possui apenas a nua-propriedade do imóvel

Essa é a estrutura mais elegante do ponto de vista do planejamento patrimonial, e menos utilizada.

A lógica é diferente da opção anterior. Em vez de transferir o imóvel integralmente para a holding e depois formalizar o uso, o sócio institui ou reserva o usufruto antes de colocá-lo na holding. A holding recebe apenas a nua-propriedade, ou seja, o direito de uso e fruição permanece com o sócio.

Na prática: o sócio continua usando o imóvel com segurança jurídica formal. Não há contrato de locação, não há aluguel, não há comodato. O direito de uso já estava e continua com o sócio, antigo proprietário.

E ainda pode buscar a redução do valor de ITBI na transação, se for aplicável.

⚠️ O usufruto traz implicações próprias que precisam ser avaliadas: pode gerar questionamentos sobre a imunidade do ITBI na integralização e cria restrições à alienação futura do bem. É uma estrutura que funciona bem quando bem desenhada e acompanhada por quem conhece essas variáveis.

O que mudou com a Reforma Tributária: LC 227/2026 e o IBS/CBS

Havia preocupação real com a incidência de IBS e CBS, os novos tributos da Reforma Tributária, sobre o comodato ou o fornecimento gratuito de bens da holding para o sócio. Essa previsão estava no art. 5º da LC 214/2025.

Com a publicação da Lei Complementar 227, em 14 de janeiro de 2026, essa regra foi alterada. A nova redação é clara: para que haja incidência de IBS e CBS no fornecimento gratuito de um bem, é necessário que a holding tenha se creditado de IBS e CBS na aquisição daquele bem.

📌 Não há creditamento de IBS e CBS na integralização de capital porque integralização não é fato gerador desses tributos. Também não há creditamento em aquisições realizadas até o final de 2026. Na prática, a grande maioria dos imóveis já integralizados em holdings familiares não ativará a incidência de IBS/CBS no uso gratuito.

Mas o IRPF permanece, e pode ser acionado junto com a CBS

A LC 227/2026 afastou o risco de IBS/CBS para a maior parte das holdings, mas não tocou no IRPF do beneficiário. As duas obrigações são autônomas e independentes.

Quando a Receita Federal fiscalizar o fornecimento gratuito de um imóvel para verificar a incidência de CBS, esse mesmo fato pode acionar simultaneamente a autuação de IRPF do sócio com base no art. 74 da Lei 8.383/91. Não são tributos alternativos, são camadas que podem coexistir sobre o mesmo evento.

🔴 Risco de dupla exposição:

CBS sobre a holding (nos casos em que houve creditamento na aquisição)
+ IRPF sobre o sócio beneficiário — art. 74, Lei 8.383/91
= duas autuações independentes no mesmo fato

Locação vs. uso gratuito — a comparação de custos que mais importa

Com o panorama tributário atual, a pergunta prática é: qual vínculo jurídico gera menor custo tributário total? Para um imóvel de R$ 1.000.000, o uso gratuito gera um rendimento presumido de R$ 100.000 por ano — tributável pela tabela progressiva do IRPF. O custo efetivo depende da faixa de renda do sócio:

O problema central da base presumida de 10% ao ano é que ela raramente reflete o aluguel real de mercado, que gira entre 4% e 6% ao ano. O sócio paga IR sobre uma base que pode ser o dobro ou o triplo do que efetivamente vale o uso do imóvel. A locação formalizada, com aluguel compatível com o mercado, elimina esse distorção.

📌 Pagar IR sobre uma base presumida de 10% ao ano quando o aluguel real de mercado seria 4% é o custo oculto do uso gratuito informal. A locação formalizada não apenas regulariza a situação, mas pode custar menos.

Qual caminho é o certo para o seu caso?

Não existe resposta universal. A escolha depende de:

• Quantos sócios a holding tem e qual é a relação entre eles;
• O valor do imóvel;
• Qual é o regime tributário da holding;
• A renda do beneficiário;

Essa combinação de fatores é o que define qual alternativa gera menor tributação, menor risco e maior segurança jurídica.

O erro mais comum nessa situação

Empresários que estruturaram holding sem assessoria continuada chegam com o seguinte cenário: imóvel transferido, sócio morando no imóvel há anos, sem contrato, sem pagamento, sem registro em ata.

Aí vem o inventário de um dos sócios, ou uma auditoria, ou a necessidade de vender o imóvel e a irregularidade quando se tem pressa.

Regularizar essa situação com antecedência é simples. O problema é quando o assunto só aparece dentro de um processo ou quando o banco de dados de imóveis já cruzou as informações.

Planejamento é isso: resolver antes de virar problema

A holding cumpre seu papel quando bem administrada, e a administração começa pelos detalhes que parecem pequenos. Saber se o sócio pode usar imóvel da holding, e em quais condições, é uma dessas definições que precisam estar resolvidas antes de virar problema.

Com a LC 227/2026 e o Cadastro Imobiliário Brasileiro previsto na Reforma Tributária, o custo da informalidade nesse ponto específico nunca foi tão alto. A boa notícia é que as soluções existem e escolher entre elas com consciência é exatamente o trabalho do planejamento patrimonial.

Se você tem uma holding e essa questão ficou em aberto, o momento de organizar é agora, antes que o cenário mude novamente.

Fale com um especialista para entender qual estrutura faz sentido para o seu caso.

Sobre o autor

André Luis Diener é advogado especialista em Direito Societário e Planejamento Sucessório. Sócio fundador da Diener & Vilches Advogados, em Curitiba, atua diretamente na estruturação de holdings familiares, planejamento de herança e resolução de conflitos societários — sempre com foco em proteger o que o cliente levou anos para construir.