O sócio pode usar imóvel da holding? Juridicamente, não é tão simples.

Esse é o ponto que mais surpreende quem acabou de constituir uma holding. Por mais que você seja o sócio majoritário, o controlador, o fundador, a holding é uma pessoa jurídica separada. Ela tem CNPJ próprio, patrimônio próprio e obrigações próprias.

Quando o imóvel foi transferido para a holding, ele deixou de ser seu e passou a ser dela. É como se você tivesse vendido para uma empresa da qual você é dono. A propriedade mudou de titular.

Isso significa que o sócio pode usar imóvel da holding, mas com algumas precauções, pois é um bem de terceiro. Mesmo que esse terceiro seja uma empresa sua.

O que acontece se o sócio simplesmente utiliza o imóvel sem contrapartida?

Aqui mora o risco que poucos percebem.

O raciocínio do fisco é que quem usa um imóvel gratuitamente recebe uma vantagem econômica equivalente ao aluguel que deixou de pagar. Para o fisco, disponibilidade econômica não exige recebimento em dinheiro, basta ter o benefício. E isto tem previsão legal, o art. 41, §1º do RIR/2018.

Mas isto não é uma novidade da Reforma Tributária. O art. 41, §1º do RIR/2018, apenas reproduz uma previsão que existe desde 1964. O art. 23 da Lei nº 4.506, de 1964, já determina: quando uma pessoa física usa o imóvel de terceiro gratuitamente, presume-se como rendimento tributável o equivalente a 10% do valor venal do imóvel por ano, ou do valor constante no IPTU do ano calendário.

Na prática: um imóvel de R$ 1.000.000,00 geraria R$ 100.000,00 de rendimento presumido por ano, deveria entrar na declaração de ajuste anual do sócio como renda tributável.

Isso já existe. Sempre existiu. Só não era fiscalizado.

Por que o risco de fiscalização aumentou agora?

O PLP 68, que resultou na LC 214/2025 e suas alterações, prevê a criação de um banco nacional de dados de imóveis. Esse banco cruzará informações sobre a propriedade do bem com o uso efetivo pela pessoa física.

Quando esse sistema estiver operacional, a Receita Federal terá acesso automatizado para identificar imóveis cuja propriedade está em nome de uma empresa mas cujo uso é de pessoa física, sem contrato de locação registrado. O que hoje é raramente autuado passará a ter mecanismo estruturado de fiscalização.

⚠️ A regra do IR sobre uso gratuito de imóvel existe há 60 anos. O que muda agora não é a regra — é a capacidade de o fisco identificar quem não a cumpre.

Quais são os caminhos possíveis?

Existem algumas formas de o sócio usar o imóvel da holding com segurança jurídica. Cada uma tem implicações jurídicas e tributárias diferentes, e a escolha certa depende do momento em que a holding foi constituída e do que se pretende para o futuro.

1. Contrato de locação — o sócio paga aluguel para a holding

É o caminho mais limpo do ponto de vista tributário. E, possivelmente, o mais vantajoso na comparação de custos.

O sócio assina um contrato de locação com a holding, paga um valor compatível com o mercado, e a holding declara esse valor como receita. O aluguel será tributado na PJ normalmente (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS). Leia aqui como ficará a carga com a reforma tributária.

Atenção: o aluguel precisa ser compatível com o de mercado. Um valor simbólico pode ser requalificado pela Receita como benefício indireto ao sócio, gerando exatamente o problema que se quer evitar.

2. Usufruto — a holding recebe só a nua-propriedade desde o início

Essa é a estrutura mais elegante do ponto de vista do planejamento patrimonial, e menos utilizada.

A lógica é diferente da opção anterior. Em vez de transferir o imóvel integralmente para a holding e depois formalizar o uso, o sócio institui ou reserva o usufruto antes de colocá-lo na holding. A holding recebe apenas a nua-propriedade, ou seja, o direito de uso e fruição permanece com o sócio.

Na prática: o sócio continua usando o imóvel com segurança jurídica formal. Não há contrato de locação, não há aluguel, não há comodato. O direito de uso já estava e continua com o sócio, antigo proprietário.

E ainda pode conseguir reduzir o valor de ITBI na transação, se for aplicável.

Não basta fazer um contrato de comodato?

NÃO! Muitas pessoas afirmam que bastaria formalizar por meio de um contrato de comodato e assim estaria afastada a situação irregular. Acontece que do ponto de vista tributário, o problema nunca foi a ausência de contrato escrito, mas sim que a Lei estabelece que a cessão gratuita (comodato) gera presunção de renda/disponibilidade financeira, estando assim configurado o fato gerador para a cobrança de tributo.

O imposto de renda mínimo e o efeito cascata sobre o sócio da holding

A Lei 15.270, de 26 de novembro de 2025, adicionou duas camadas tributárias que interagem diretamente com o rendimento presumido do uso gratuito do imóvel. Para sócios de holdings, essa combinação pode ser mais impactante do que o próprio IR sobre o imóvel.

Camada 1 — Tributação de dividendos (Art. 6º-A, a partir de 2026)

Dividendos pagos pela mesma PJ à mesma PF acima de R$ 50.000 por mês passam a ter retenção de 10% na fonte. O sócio típico de holding, que historicamente vivia de dividendos isentos — entra em 2026 com parte da sua principal fonte de renda tributada.

Camada 2 — Imposto mínimo (Art. 16-A, a partir de 2026)

A PF cuja soma de todos os rendimentos superar R$ 600.000 por ano fica sujeita à tributação mínima. A base de cálculo inclui todos os rendimentos — tributáveis, isentos e exclusivos na fonte. A alíquota cresce linearmente de 0% a 10% até R$ 1.200.000.

A fórmula: Alíquota % = (Rendimentos / 60.000) − 10

O problema: o rendimento presumido do imóvel entra nessa base

O rendimento presumido do art. 41, §1º é rendimento tributável — entra na declaração de ajuste anual e compõe a base do imposto mínimo. O efeito prático para um sócio com imóvel de R$ 1.000.000 na holding:

O rendimento presumido do imóvel pode, sozinho, acionar o imposto mínimo para quem estava abaixo de R$ 600.000 — ou aumentar a alíquota de quem já estava dentro. O impacto vai além do IR sobre o imóvel: contamina a base de todos os rendimentos.

🔴 O efeito cascata do uso gratuito:

Uso gratuito do imóvel
→ gera rendimento presumido tributável (art. 41, §1º RIR)
→ soma à base do imposto mínimo (art. 16-A Lei 15.270/2025)
→ aumenta a alíquota efetiva sobre todos os rendimentos do sócio
→ impacto vai além do IR sobre o imóvel

Locação vs. uso gratuito — a comparação de custos que mais importa

Com o panorama tributário atual, a pergunta prática é: qual vínculo jurídico gera menor custo tributário total? Para um imóvel de R$ 1.000.000, considerando sócio sem outras rendas tributáveis relevantes:

A locação é mais barata no perfil mais favorável ao uso gratuito — o sócio sem renda tributável relevante. Mas o perfil mais comum nas holdings familiares tem pró-labore, dividendos ou outras rendas tributáveis. Nesse caso a diferença cresce substancialmente:

📌 A base presumida de 10% ao ano nunca vai espelhar o aluguel real de mercado — que gira em torno de 4-6% ao ano. Pagar IR sobre o dobro ou triplo da base real é o custo oculto do uso gratuito informal.

Qual caminho é o certo para o seu caso?

Não existe resposta universal. A escolha depende de:

• Quantos sócios a holding tem e qual é a relação entre eles
• Se o imóvel é residencial ou comercial
• Qual é o regime tributário da holding
• Qual é o perfil de rendimentos do sócio — pró-labore, dividendos, outras rendas tributáveis
• Se a holding tem imóvel único de uso ou múltiplos imóveis

Essa combinação de fatores é o que define qual alternativa gera menor tributação, menor risco e maior segurança jurídica — hoje e nos próximos anos do período de transição da Reforma Tributária.

O erro mais comum nessa situação

Empresários que estruturaram holding sem assessoria continuada chegam com o seguinte cenário: imóvel transferido, sócio morando no imóvel há anos, sem contrato, sem pagamento, sem registro em ata.

Aí vem o inventário de um dos sócios, ou uma auditoria, ou a necessidade de vender o imóvel — e a irregularidade aparece na hora errada.

Regularizar essa situação com antecedência é simples. O problema é quando o assunto só aparece dentro de um processo — ou quando o banco de dados de imóveis já cruzou as informações.

Planejamento é isso: resolver antes de virar problema

A holding cumpre seu papel quando bem administrada, e a administração começa pelos detalhes que parecem pequenos. Saber se o sócio pode usar imóvel da holding, e em quais condições, é uma dessas definições que precisam estar resolvidas antes de virar problema

Com a LC 227/2026, a Lei 15.270/2025 e o banco de dados de imóveis previsto na Reforma Tributária, o custo da informalidade nesse ponto específico nunca foi tão alto. A boa notícia é que as soluções existem e escolher entre elas com consciência é exatamente o trabalho do planejamento patrimonial.

Se você tem uma holding e essa questão ficou em aberto, o momento de organizar é agora, antes que o cenário mude novamente.

Fale com um especialista para entender qual estrutura faz sentido para o seu caso.

Sobre o autor

André Luis Diener é advogado especialista em Direito Societário e Planejamento Sucessório. Sócio fundador da Diener & Vilches Advogados, em Curitiba, atua diretamente na estruturação de holdings familiares, planejamento de herança e resolução de conflitos societários — sempre com foco em proteger o que o cliente levou anos para construir.