REARP: A Nova Lei Para Atualizar o Valor do Seu Imóvel e Pagar Menos Imposto. Entenda a Regra dos 5 Anos.

Se você busca uma forma de redução de imposto sobre imóvel, a nova lei do REARP pode ser a solução. Muitos proprietários que compraram imóveis há décadas se perguntam: ‘Se eu vender minha casa hoje, quanto terei que pagar de imposto sobre um lucro que, em grande parte, foi apenas a inflação?

Essa diferença entre o preço de compra e o valor de mercado atual gera o que a Receita Federal chama de “ganho de capital”, e o imposto sobre ele, que começa em 15%, pode ser uma surpresa desagradável e custosa.

Recentemente, o governo sancionou a Lei nº 15.265/2025, criando o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP). Na prática, ela abriu uma janela de oportunidade única para resolver esse problema. A proposta parece irrecusável: atualizar o valor do seu imóvel para o preço de mercado, pagando um imposto de apenas 4% sobre essa valorização.

Parece bom demais para ser verdade, certo? E, como tudo no Direito, a resposta é: depende. O REARP pode trazer benefícios, mas não é uma solução universal. Vamos explicar de forma clara para quem ela vale a pena e, mais importante, qual o cuidado crucial que você precisa ter para não cair em uma armadilha e perder todo o benefício.

O “Lucro” Fictício: Por Que Vender um Imóvel Antigo Custa Tão Caro?

Para entender a vantagem do REARP, primeiro precisamos entender o problema que ele se propõe a resolver. Vamos a um exemplo prático.

Imagine que você comprou um apartamento em 2006 por um valor que, hoje, equivale a R$ 200.000. Este é o “custo de aquisição” que consta na sua declaração. Hoje, 20 anos depois, o valor de mercado desse mesmo apartamento é de R$ 1.200.000.

• Custo de Aquisição: R$ 200.000
• Valor de Mercado: R$ 1.200.000
• Ganho de Capital (para a Receita): R$ 1.000.000

Se você vender este imóvel hoje pela regra padrão, o imposto será calculado sobre esse R$ 1 milhão de “lucro”. A alíquota é de 15%.

Cálculo do Imposto Padrão: 15% de R$ 1.000.000 = R$ 150.000

Você teria que entregar R$ 150.000 à Receita Federal, um valor extremamente alto sobre uma valorização que ocorreu ao longo de duas décadas.

REARP e a Redução de Imposto: Como Pagar 4% Agora Para Economizar Depois

É exatamente aqui que o REARP entra. A lei permite que você, opcionalmente, chegue para a Receita e diga: “Quero atualizar o valor do meu imóvel na declaração para o preço de mercado atual”. Para fazer isso, você antecipa o imposto sobre aquele ganho de capital, mas com uma alíquota definitiva e muito reduzida.

Usando o mesmo exemplo:

• Ganho de Capital: R$ 1.000.000
• Alíquota do REARP: 4%

Cálculo do Imposto pelo REARP: 4% de R$ 1.000.000 = R$ 40.000

Ao aderir ao programa e pagar os R$ 40.000, seu imóvel passará a constar na sua declaração pelo valor de R$ 1.200.000. Se você vendê-lo no futuro por este preço, seu ganho de capital será zero, e o imposto também. A economia direta neste exemplo seria de R$ 110.000.

A Regra dos 5 Anos na Atualização de Imóvel pelo REARP.

Aqui está o ponto mais crítico e que exige muita atenção. Para evitar especulação e garantir que o benefício seja usado para fins de planejamento patrimonial, a lei impôs uma condição clara no seu Artigo 7º: após atualizar o valor, você é obrigado a manter o imóvel em seu nome por um prazo mínimo de 5 (cinco) anos.

O Que a Lei Considera “Alienação”?

É fundamental entender que “alienar” não é apenas vender. A regra dos 5 anos é acionada se você, dentro desse período, realizar qualquer uma das seguintes operações:

• Venda e Compra;
• Doação (transferir o imóvel em vida para um filho ou outro herdeiro);
• Permuta (trocar por outro imóvel);
• Integralização de Capital Social (transferir o imóvel para uma holding familiar ou qualquer outra empresa).

Há uma Penalidade se a Regra for Quebrada?

Não há que se falar em penalidade, mas sim na perda do benefício. Se você vender ou transferir o imóvel antes do prazo, o benefício do REARP é totalmente desconsiderado. A operação volta a ser tributada pela regra padrão de 15%. O valor de 4% que você pagou não é perdido; ele vira um crédito atualizado pela Selic, que será abatido do novo imposto devido.

No nosso exemplo, se você integralizasse o imóvel na holding 3 anos após aderir ao REARP, teria que pagar a diferença: R$ 150.000 (imposto padrão) – R$ 40.000 (crédito já pago, corrigido) = aproximadamente R$ 110.000 de imposto adicional.

Para Quem o REARP Realmente Vale a Pena? Faça a Conta!

Esta é a pergunta de ouro, e a resposta honesta é: depende do seu caso.

A legislação prevê algumas hipóteses e outros benefícios pontuais que já tem o poder de reduzir a base de cálculo do ganho de capital, a depender de quando seu imóvel foi adquirido. Para um imóvel comprado nos anos 70, por exemplo, o desconto pode ser tão grande que o imposto final pela regra padrão acaba sendo menor que os 4% do REARP. Nestes casos, é fundamental simular os dois cenários.

Também há que se considerar que em muitos casos pode ser aplicada a regra de isenção de ganho de capital na venda de um imóvel residencial para a compra de outro imóvel residencial, no Brasil, no prazo de 180 dias. O que também pode também tirar por completo o sentido de se aderir ao REARP. Se o seu plano é simplesmente mudar de casa, a isenção de 180 dias é, provavelmente, a melhor e mais barata opção. Contudo, se seu objetivo é se desfazer de determinados bens, ou, organizar seu patrimônio para o futuro, o REARP se torna a ferramenta estratégica a ser considerada.

Perguntas e Respostas Rápidas sobre o REARP

• Qual o prazo final para aderir? A adesão ao REARP deve ser feita em até 90 dias da publicação da Lei.
• Posso usar os redutores de ganho de capital junto com o imposto de 4%? Não. O REARP é um regime especial; suas regras não se misturam com as do regime comum.
• O que acontece se eu falecer durante o prazo de 5 anos? A penalidade não se aplica. Os herdeiros receberão o imóvel pelo valor já atualizado, sem punições. Esta é uma das exceções previstas em lei, junto com a partilha em caso de divórcio.

Conclusão: Uma Oportunidade que Exige Cuidado

O REARP é, sem dúvida, uma das oportunidades de planejamento tributário e sucessório mais significativas dos últimos anos. A possibilidade de quitar o imposto sobre a valorização de uma vida inteira com uma alíquota de 4% pode gerar uma economia substancial.

Contudo, não é uma decisão a ser tomada por impulso. A regra dos 5 anos e as particularidades de imóveis mais antigos exigem uma análise criteriosa. Uma escolha errada, feita sem o devido aconselhamento, pode levar à perda do benefício e a custos inesperados.

ATUALIZAÇÃO: SAÍRAM AS INSTRUÇÕES NORMATIVAS REGULAMENTANDO O REARP. LEIA SOBRE AQUI!

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