Reforma Tributária e Arrendamento Rural: O Fim de um Benefício? O Que Muda para Proprietários e Produtores.

Ao longo dos anos de advocacia, aprendi que a terra não é apenas um bem, é um legado. E o contrato de arrendamento rural sempre foi uma das ferramentas mais sólidas e seguras para rentabilizar esse legado. É um modelo baseado na confiança e na previsibilidade: o proprietário cede o uso da terra e, em troca, recebe um valor justo, com regras claras e um risco relativamente baixo.

No entanto, um vento de mudança está soprando forte sobre o campo, e ele se chama Reforma Tributária. Aquela segurança e previsibilidade que sempre caracterizaram o arrendamento estão prestes a mudar.

Se você é proprietário de terras e vive de arrendamento, ou se utiliza uma holding rural para gerir seu patrimônio, ignorar este assunto não é uma opção. Vamos entender juntos, de forma clara e objetiva, o que realmente está em jogo.

O Arrendamento Rural: A Base Sólida do Patrimônio no Campo

Antes de olharmos para a tempestade que se aproxima, vamos firmar os pés no chão. O que é o arrendamento rural?

De forma simples, é o “aluguel” da terra. O proprietário (arrendador) cede o imóvel rural para que um terceiro (arrendatário) exerça sua atividade agrícola ou pecuária, mediante o pagamento de um valor pré-definido.

Por que este modelo é tão utilizado, especialmente em estruturas de holding rural?

• Para o Proprietário: Garante uma receita fixa e previsível, sem que ele precise se envolver nos riscos da atividade produtiva (clima, pragas, mercado).

• Para a Holding Patrimonial: É a forma mais segura de gerar receita para a empresa que detém as terras da família, permitindo a distribuição de lucros aos herdeiros.

Até hoje, a tributação dessa receita era relativamente simples, mas isso está prestes a mudar.

A Reforma Tributária Chegou: Entendendo o IBS e a CBS

Você ouvirá muito sobre a “EC 132/2023“, “Lei Complementar 214/2025” o “IVA Dual”, o IBS e a CBS. Não se assuste com as siglas. A ideia central é simplificar o sistema, unificando vários impostos sobre o consumo em dois novos:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): Vai unificar tributos federais, como o IPI, PIS e a COFINS.

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): Vai unificar o ICMS (estadual) e o ISS (municipal).

A característica mais importante desses novos impostos é a não cumulatividade plena. Isso significa que o imposto pago em uma etapa da cadeia produtiva poderá ser usado como crédito para abater o imposto a ser pago na etapa seguinte. Guarde essa informação, pois ela é a chave para entender todo o quebra-cabeça.

O Impacto Direto: O Antes e o Depois na Tributação do Arrendamento

Aqui está o ponto central, onde a mudança realmente afeta o seu bolso. Vamos comparar os dois cenários de forma direta.

Cenário Atual: Tributação Focada no Imposto de Renda

Hoje, a receita que você ou sua holding rural recebe do arrendamento é tributada pelo Imposto de Renda (IRPF para pessoa física ou IRPJ+CSLL+PIS+COFINS para pessoa jurídica).

O ponto mais importante, e que representava o grande benefício do modelo, é que não há incidência de PIS/COFINS/ISS ou ICMS sobre as receitas de aluguel ou arrendamento de bens imóveis.

Cenário Futuro: A Incidência de aproximadamente 28% de IBS/CBS

Com a reforma, o arrendamento passará a ser tributado também pela IBS e CBS. Ainda não se sabe a alíquota exata, mas estima-se que seja de 28%. No caso do arrendamento, a Lei prevê redução de 70% sobre o valor desta alíquota, ou seja, efetivamente ela deverá ser por volta de 8,4%.

E aqui vem o golpe: aquela receita que antes, na pessoa física apenas incidia IRPF passará a ser tributada pela alíquota cheia do novo sistema. Já no caso do arrendamento por pessoas jurídicas, apesar de não terem mais que recolher PIS e COFINS, estes eram antes de 3,65%, e serão substituídos pelo IVA dual de 8,4%, ou seja aumentando o valor.

Vamos a um exemplo :

Imagine um contrato de arrendamento de R$ 400.000,00 por ano na pessoa física.

• Hoje: Você pagaria apenas o Imposto de Renda sobre esse valor, cerca de R$ 95.000,00

• Com a Reforma: Além do Imposto de Renda, haverá a incidência de IBS e CBS. Se a alíquota final for de 8,4% (já com redutor), isso representa um novo custo de R$ 33.600,00 que antes não existia. Um aumento de 35% de carga tributária.

Para o proprietário da terra, a conclusão é inevitável: o arrendamento se tornará uma operação significativamente mais cara.

Uma Exceção Importante: O Arrendador Pessoa Física e o Limite de Isenção

Em meio a todas essas mudanças, a legislação da Reforma Tributária trouxe uma regra específica que merece atenção. Nem todo proprietário de terras (arrendador) que atua como pessoa física será automaticamente obrigado a pagar o IBS e a CBS sobre a receita do arrendamento.

A lei prevê que a pessoa física só será considerada contribuinte obrigatória desses novos impostos se, no ano anterior, sua receita com arrendamento ultrapassar R$ 240.000,00 anuais E se essa receita vier de mais de três imóveis distintos; ou, se a renda ultrapassar R$ 288.000,00 anuais, independente do número de imóveis arrendados.

À primeira vista, isso pode parecer um alívio. Um proprietário com apenas uma ou duas terras arrendadas, poderia ficar de fora da tributação do IBS/CBS. No entanto, é aqui que entra o ponto mais estratégico de toda essa discussão.

A Contrapartida: O Direito ao Crédito para o Produtor Rural

Lembra da “não cumulatividade plena” que pedi para você guardar? É aqui que ela entra. Aquele imposto de R$ 33.600 que incidiu sobre o arrendamento não “some” nos cofres do governo.

O produtor rural (o arrendatário que paga o aluguel da terra) poderá usar esse valor como crédito tributário para abater o IBS/CBS que ele pagaria na venda de sua produção.

Agora, imagine a seguinte situação: você, como proprietário pessoa física, não é obrigado a pagar o IBS/CBS sobre o seu arrendamento. Consequentemente, não haverá imposto a ser destacado na operação. O que isso significa para o seu arrendatário? Significa que ele não terá crédito para abater.

Na prática, ao fechar negócio, o produtor rural terá uma escolha a fazer:

1. Arrendar a terra de um proprietário pessoa física que não paga IBS/CBS, e portanto, não gera crédito.

2. Arrendar a terra de uma holding rural (pessoa jurídica), que obrigatoriamente pagará o IBS/CBS, gerando um valioso crédito tributário que ele poderá usar.

A tendência natural do mercado será que os produtores deem preferência a fechar contratos com quem possa lhes fornecer o crédito fiscal. Isso pode colocar o proprietário pessoa física, mesmo que “isento”, em uma clara desvantagem competitiva, forçando-o a baixar significativamente o valor do seu arrendamento para compensar a falta de crédito para o parceiro.

O Que Fazer na Prática? Contratos e Estratégias em Xeque

Como advogado, minha preocupação é com a aplicação prática. A teoria é importante, mas o que você precisa fazer com seus contratos e sua holding?

1. Seus Contratos Atuais Estão em Risco?

Sim. Se você tem contratos de arrendamento de longo prazo, eles foram assinados sob uma realidade fiscal que deixará de existir. A pergunta que surgirá é: quem vai arcar com o novo custo ? O proprietário, absorvendo o prejuízo? Ou o valor do arrendamento será reajustado? É fundamental prever a necessidade de um aditivo contratual para renegociar esses valores e evitar disputas futuras.

2. Arrendatário Pessoa Física. A Holding Rural como Ferramenta Estratégica

No cenário da reforma tributária a holding rural deixa de ser apenas uma ferramenta de planejamento sucessório e se torna uma necessidade estratégica para o negócio.

Ao transferir as terras para uma pessoa jurídica (a holding), você passa a ser, obrigatoriamente, um contribuinte do IBS/CBS. Sua holding pagará o imposto, mas, em contrapartida, poderá oferecer ao arrendatário o crédito fiscal correspondente, além de possível redução tributária sobre o imposto de renda.

Isso não apenas o torna mais competitivo no mercado de arrendamentos, como também formaliza a operação de uma maneira mais profissional e alinhada com as novas regras do jogo. A decisão de “optar” por ser contribuinte, através de uma holding, pode ser o que garantirá a atratividade e a rentabilidade do seu patrimônio rural no futuro.

A Preparação Começa Agora

A boa notícia é que essa mudança não acontecerá da noite para o dia. Haverá um período de transição, a partir de 2026, com a implementação progressiva dos novos impostos. No entanto, a pior decisão que um proprietário rural pode tomar é a de esperar para ver o que acontece.

A reforma tributária e o arrendamento rural agora são temas inseparáveis. O modelo de negócio mudou. A forma de contratar mudou. A análise de risco mudou.

A hora de revisar seus contratos, reavaliar a estrutura da sua holding e planejar os próximos passos é agora. Um planejamento bem-feito transformará o que parece ser um grande problema em uma oportunidade para fortalecer seu legado e garantir a segurança do seu patrimônio para as próximas gerações.

Se você possui contratos de arrendamento ou uma holding rural e está preocupado com o impacto dessas mudanças, entre em contato. Uma análise preventiva é o melhor caminho para proteger seus rendimentos e garantir uma transição tranquila para o novo cenário fiscal do agronegócio.